Как обезопасить покупку апартаментов или номера в апарт-отеле? Как проверить застройщика или отельера? На что обратить внимание при покупке апартаментов в инвест-отеле?
Мы уже писали об инвестиционных проектах, сделав упор на проверку стартапов. Конечно, эта сфера больше интересует крупных инвесторов, но в 2020 году из-за коронавирусных ограничений, локдаунов и потерь источников дохода многие вкладчики стали искать возможности частного инвестирования. Ввиду этого огромную популярность приобретают вложения в сервисные и рекреационные апартаменты. Суть инвестирования в такую коммерческую недвижимость состоит в следующем: вы покупаете номер (или несколько номеров) в апарт-отеле (или апартаментном комплексе) и отдаете их в доверительное управление (или аренду) управляющей компании, которая их обслуживает, подыскивает жильцов, содержит. А вы получаете доход.
Получив большое количество просьб проверить потенциальных продавцов сервисных апартаментов, мы решили посвятить этому вопросу статью. Оговоримся, что наш Центр – это не риэлтерское агентство, поэтому инвестирование в такую недвижимость мы будем рассматривать с точки зрения безопасности сделки.
Итак, на чем стоит заострить внимание, если вы решили вложиться в сервисные апартаменты?
Определитесь с локацией
Выбор региона, где будут находиться ваши апартаменты, повлияет не только на заполняемость объекта недвижимости, но и на скорость роста цены на него, а также на его ликвидность. И если с первыми двумя пунктами все более или менее понятно, то про ликвидность многие забывают, полагая, что приобретают квартиру. Квартиру, как нас учили родители, покупают «на века», а вот номер в апарт-отеле предстоит продавать. В данном вопросе совет в общем виде довольно прост: выбирайте либо популярные у туристов города, либо те, что в скором времени таковыми станут. Чаще всего работает правило: крупные туристические центры дают более стабильный доход, а города с развивающейся туристической составляющей имеют гораздо больший потенциал роста цены на объект недвижимости. Правда, при втором варианте и рисков сравнительно больше: инфраструктура может не развиться, люди не захотят туда ехать, финансирование туризма в регионе урежут.
Что касается расположения апартаментов, то обычно это либо центр города, либо спальный район. В первом случае почти всегда речь идет о посуточной сдаче номера, а во втором отельеры рассматривают и долгосрочных арендаторов. Мы не видим смысла много говорить о преимуществах и недостатках обоих вариантов: здесь, как и с квартирами, центр лучше сдается, но дороже стоит.
Подготовьтесь к сбору и анализу информации
Сделайте таблицу, куда будете вносить данные о заинтересовавших вас объектах недвижимости. В ней должны быть следующие сведения: название объекта, его расположение, квадратура, цена, наименование продавца и управляющей компании, срок сдачи в эксплуатацию, телефон контактного лица и другие. Для связи с застройщиками и риелторами лучше приобрести отдельную сим-карту. В противном случае вы рискуете попасть в немыслимое количество баз данных, а звонки с наилучшими предложениями будут сыпаться даже ночью.
Выясните вид недвижимости и назначение земли, на которой расположен объект
На наш взгляд, это один из самых важных и сложных моментов. Давайте разбираться во всем многообразии вариантов. Вы можете приобрести номер в инвест-, апарт- или других видах отелей. Законодательно присвоение такого наименования никак не регулируется и глобально влияет лишь на позиционирование объекта продавцом, поэтому подробно останавливаться на этом не будем и перейдем к более принципиальным, как мы считаем, моментам.
Сам объект недвижимости обязательно должен иметь статус нежилого помещения. Сегодня на рынке много предложений крохотных (10–15 кв. метров) студий, расположенных в центре Москвы и Санкт-Петербурга. Цена у них крайне привлекательная, но подавляющее большинство – это части одной квартиры, появившиеся в результате перепланировки. Они не имеют собственного кадастрового номера, то есть, по сути, продается доля в жилом помещении. Это, в частности, обязывает нового собственника при продаже учитывать интересы других долевиков и может значительно осложнить расставание с объектом в будущем. Но основной риск даже не в этом. Во-первых, гостиничная деятельность с использованием таких помещений незаконна. А, во-вторых, почти все перепланировки в подобных объектах не согласованы: «мокрые точки» расположены в местах, где их быть никак не может, или затронуты несущие стены. Узаконить эти конструктивные изменения не получится, а значит, впоследствии собственника ждет штраф и даже лишение права собственности.
Статус земли, на которой расположены апартаменты, тоже имеет не последнее значение. В крупных городах этот вопрос стоит не так остро, хотя и там до сих пор встречаются так называемые доходные дома. Суть их проста: в пригороде строится здание, которое делится на небольшие студии со своими скромными кухнями, а иногда даже отдельными санузлами; каждая из этих студий сдается. Как правило, такие постройки возводятся на участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (далее – ИЖС), но известны случаи, когда это земля для ведения личного подсобного хозяйства или даже земля сельскохозяйственного назначения. Подобное нарушение может привести к наложению штрафа на собственника и, возможно, даже к сносу постройки. В российском законодательстве нет понятия «доходный дом». По всем признакам это гостиничная деятельность, поэтому и земля должна быть соответствующего назначения – под гостиничную деятельность (или, возможно, под другие коммерческие нужды).
Но, повторимся, для больших городов этот вопрос не так актуален. Все меняется, как только мы перемещаемся в курортные зоны, в частности, Краснодарский край. И хотя сегодня ситуация выглядит уже не так печально, как еще пару лет назад, отели, построенные на участке, предназначенном для иных целей, встречаются часто. Как правило, застройщик начинает возводить здание на земле, предназначенной для ИЖС, а во время или после окончания работ в судебном порядке осуществляет изменение целевого назначения. Если у застройщика не получится это сделать, с высокой степенью вероятности инвестор потеряет свои вложения, поскольку объект будет заморожен. Если вы все же решились на авантюру, просите у застройщика гарантии, которые будут отражены в договоре.
Наиболее безопасным вариантом представляется покупка апартаментов в уже построенном отеле (или комплексе), но и цена такого объекта будет выше, чем на этапе застройки.
В любом случае не поленитесь потратить немного времени и денег, запросив информацию об объекте недвижимости. Даже простая выписка из Росреестра ответит на многие вопросы.
Классификация отеля
Говоря простым языком, это звездность отеля. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 18 ноября 2020 г. N 1860 «Об утверждении положения о классификации гостиниц» все организации, предоставляющие гостиничные услуги, обязаны пройти сертификацию и получить свои «звезды». Важно уточнить у продавца, как планируется организовать данный процесс, ведь от этого во многом будет зависеть заполняемость всего отеля и ликвидность конкретно вашего номера.
Какие документы запросить у застройщика (продавца)
Определившись с кругом объектов, которые пришлись вам по вкусу, требуйте у продавцов выписку из Росреестра (но закажите ее и самостоятельно для перепроверки), поэтажный план и образцы всех договоров. Если вы приобретаете апартаменты у частного лица, попросите также сведения о доходности апартаментов (если они уже функционируют).
Договор купли-продажи
Безопаснее отдать предпочтение традиционному договору купли-продажи. Встречаются случаи, когда покупателю предлагается договор инвестирования или даже договор долгосрочной аренды. Это должно насторожить, поскольку, к примеру, договор инвестирования (сама по себе форма такого документа вызывает много вопросов) зачастую не приводит к возникновению у покупателя права собственности на конкретный объект недвижимости, зато фактически может распределять риски между инвестором и застройщиком. В одном из случаев, который рассматривала команда НИЦКБ, положения такого договора предусматривали ответственность инвестора наравне с застройщиком. При этом отель строился на земле сельхозназначения. Таким образом, если бы у застройщика возникли проблемы с переводом земли в другую категорию, на плечи инвестора могла бы лечь часть ответственности.
При выборе объекта недвижимости, в который вы собираетесь инвестировать, хорошим признаком станет наличие возможности приобрести его в ипотеку, поскольку банки стараются проверять и чистоту сделки, и самого продавца. Также повышает безопасность сделки участие нотариуса.
Управляющая компания
Обслуживанием ваших апартаментов, когда они будут построены, займется управляющая компания (далее – УК), иногда именуемая отельером. Она будет заниматься поиском постояльцев, обеспечивать уборку и текущий ремонт вашего и остальных номеров, содержать прилегающую территорию – в общем, делать все, чтобы отель развивался и приобретал популярность. Но это идеальный вариант. На практике, разумеется, встречаются недобросовестные управляющие компании. Вместе с ними в жизни инвестора появляются непрозрачные схемы распределения расходов и доходов, непонятные растраты, неясные способы расселения постояльцев по номерному фонду. Чтобы попытаться этого избежать, запросите всю информацию об УК и находящихся в ее управлении отелях. А дальше все просто – читайте отзывы об обслуживаемых отелях. Только рекомендуем делать это с нескольких площадок (Яндекс, Google, различные сервисы бронирования), загляните в социальные сети.
Нелишним будет собрать как можно больше информации о самой компании и о ее сотрудниках (руководителях).
Договор с управляющей компанией
Обязательно читайте его внимательно и задавайте вопросы, если какие-то пункты вас смущают. В договоре с УК должны быть отражены ее обязанности и ответственность, а, главное, распределение доходов и расходов между нею и собственником. Схема расчета должна быть вам понятна и прозрачна. Сегодня существуют различные программы: некоторые компании предлагают фиксированный доход, другие – процент, встречаются и смешанные варианты (небольшой «фикс» и процент). В любом случае лучше, чтобы в договоре были четко оговорены условия получения прибыли. Плюсом будет «котловой» метод ее распределения: собственник получает доход от сдачи не только своего номера, но и всех номеров такой же категории или даже всех номеров в отеле с учетом коэффициента площади. «Котловой» подход позволяет исключить злоупотребления при использовании номерного фонда, когда в одни номера заселяют больше и чаще, чем в другие.
Часто встает вопрос налогов. «Прозрачные» УК, как правило, являются налоговыми агентами и удерживают процент с дохода собственника, перечисляя ему причитающиеся средства. В иных случаях необходимо понять, по какой причине УК не хочет выполнять эти функции.
Для дополнительного контроля УК предоставляет собственнику доступ в личный кабинет с возможностью просмотреть загрузку отеля и конкретного номера, а также ежемесячный отчет о результатах операционной деятельности. Формат и полнота этого отчета зависят от конкретной управляющей компании. Стоит насторожиться, если такие опции не предусмотрены.
Рекогносцировка на местности
Если отель, в котором вы приобретаете номер (апартаменты), уже функционирует, стоит его посетить. Это позволит оценить, как происходит управление: чистота, гостеприимство, сервис, уборка номеров, гостеприимство в целом. Более того, иногда внешний вид номера (апартамента) может сильно отличаться от фотографий.
Человеческий фактор
Всегда помните, что бизнес – это не только финансовые показатели, но и люди. Инвестируя в сервисные апартаменты, вы доверяете свою недвижимость сотрудникам управляющей компании. Было бы нелишним изучить, кто будет заведовать вашей собственностью. Соберите информацию об этих людях или обратитесь к нашей команде.
